파라다이스 '장충동 럭셔리 호텔'은 왜 환영받지 못할까

[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = "우리나라에 VVIP를 위한 진정한 럭셔리 호텔은 없다"는 호텔업계 묵은 화두를 던지며 럭셔리 호텔 시장에 출사표를 던진 기업이 있다. 카지노로 성장해 인천 영종도에 럭셔리 복합리조트 파라다이스시티를 운영 중인 파라다이스그룹이다.

시장의 반응은 냉랭하다. 파라다이스그룹이 럭셔리 호텔 개발 계획을 밝히자 주가가 곤두박질쳤다. 1만4040원이던 주가는 지난 22일 기준 1만2120원으로 16% 가량 하락했다. 개발 계획 하나에 시가총액 1800억원이 증발했다. 파라다이스의 럭셔리 호텔 계획은 왜 환영받지 못할까.

지난 2일 인천 영종국제도시 파라다이스시티 '루빅'에서 열린 '파라다이스 미디어∙IR 데이'에서 최종환 ㈜파라다이스 대표이사가 역대 최대 실적 달성의 성과와 미래 성장 전략인 '비욘드 넘버원, 파라다이스 밸류업 프로젝트'를 발표하고 있다. [사진=파라다이스]

◆우리나라에는 왜 럭셔리 호텔이 없을까
전문가들은 우리나라에 럭셔리 호텔이 없는 이유로 크게 '작은 시장'과 '높은 투자비용'을 든다. 세계 주요 관광지와 비교해 아무래도 시장이 작기 때문에 글로벌 호텔사의 투자가 소극적이라는 것이다. 현재 국내에 들어와 있는 광화문 포시즌스나 여의도 페어몬트도 해외에 있는 같은 호텔과 비교하면 다운그레이드돼 들어왔다는 게 업계 시각이다.

또 높은 투자비용 때문에 국내에서는 재벌들만 진입할 수 있는 제한적인 시장이었다. 삼성그룹의 신라호텔, 신세계그룹의 조선호텔, 롯데그룹의 롯데호텔 등이 주류로 자리 잡은 이유다.

파라다이스그룹 장충동 럭셔리 호텔 사업의 시작은 20여 년 전으로 거슬러 올라간다. 카지노사업으로 성공한 파라다이스그룹은 창업자인 전락원 회장이 생전인 2001년과 2003년 당시 장충동 본사 부지에 특급호텔 건설을 추진했으나 서울시의 반대로 고배를 마셨다.

◆창업주부터 추진한 파라다이스의 숙원사업
전 회장이 타계한 후 경영권을 넘겨받은 장남 전필립 회장이 이 사업을 재추진한다. 전필립 회장은 2016년 호텔 건축 허가를 받아 2022년 본사를 쌍림동으로 이전하고 해당 부지에 호텔을 짓는 공사를 시작했다. 그러나 코로나 팬데믹 여파로 사업을 미룰 수 밖에 없었고 해당 부지는 공사가 진척되지 않은 상태로 남아있었다.

파라다이스그룹은 유가증권시장(KOSPI) 이전 상장을 계기로 장충동 호텔 재추진 카드를 꺼내들었다. 파라다이스그룹은 기업가치 재평가와 주주가치 제고 등을 이유로 코스닥에서 코스피로 이전 상장하고 그룹 아이덴티티를 서비스업에서 체험사업으로 변경, 올해를 '밸류업'을 위한 브랜드 경영 원년으로 삼았다.

파라다이스그룹 서울 장충동 플래그십 호텔 조감도 [사진=파라다이스]

이 프로젝트의 첫 번째 사업이 장충동 럭셔리 호텔이다. 지난 2일 미디어 간담회에 나선 최종환 파라다이스 대표는 "아직 서울에 최고의 호텔은 없다고 생각한다. 파라다이스시티를 일궈낸 정신으로 서울 장충동에 플래그십 호텔을 지을 예정이다"며 "자가용 비행기를 이용하는 초 VIP고객을 서울에 유치해 넥스트 시장을 열어보겠다는 것이 목표"라고 강조했다.

최 대표는 전필립 회장의 아내인 최윤정 파라다이스문화재단 이사장 겸 파라다이스그룹 부회장의 남동생으로, 전 회장의 처남이다. 선대 회장부터 꾸준히 추진하고 있는 사업인 만큼 그룹의 숙원사업과도 마찬가지다.

이날 발표한 내용에 따르면 장충동 호텔 규모는 면적 1만3950㎡(4220평) 부지에 지하 5층~지상 18층 객실 약 200개 규모다. 오는 2028년 그랜드 오픈을 목표로 한다. 코로나 이전엔 20층 높이의 230개 객실 규모의 호텔을 추진하다 층 수는 2층 가량 낮추고 객실을 30개 가량 줄여 계획 변동은 있었다.

◆배당 4년 만에 재개했는데..."호텔 투자 지나쳐"
럭셔리 호텔 추진 계획이 밝혀지자 시장의 반응은 냉랭했다. 개인투자자들이 우려하는 부분은 당초 알려진 것 보다 1000억원 이상 늘어난 공사비다. 파라다이스가 예상한 공사비는 5000억~5500억원이다. 투자자들 사이에서는 본업인 카지노가 아니라 호텔 사업에 투자하기 엔 비용이 크다는 지적이다. 지난해 파라다이스 카지노 사업부문의 매출 비중은 41.7%로 여전히 높다.

파라다이스는 지난해 역대 최고 실적을 냈는데, 매출은 1조410억원, 영업이익은 1881억원이다. 역대 최고 실적의 3년치 영업이익을 공사비를 충당해야 한다는 뜻이다. 지난해 802억원을 기록한 당기순이익 기준으로는 7년치 비용이다.

파라다이스그룹 3개년 매출 전망 [사진=파라다이스]

파라다이스는 자체적으로 오는 2026년까지 매출 1조3226억원을 달성할 것으로 보고 있다. 증권사들도 2026년 1조3000억원대 매출을 전망하고 있다. 2026년이면 영업이익도 2280억원, 당기순이익은 1546억원으로 전망치는 긍정적이다.

특히 파라다이스가 주주환원에 소극적이라는 회사였다는 점이 럭셔리 호텔 사업이 환영을 받지 못하는 또 다른 이유다. 장충동 호텔 공사에 자금이 우선 투입될 경우 주주환원에 사용할 수 있는 재원이 사라지기 때문이다. 파라다이스는 코로나 팬데믹을 거치며 실적이 곤두박질치면서 4년만인 지난해서야 주당 100원의 배당을 재개했다. 배당금총액은 86억3477만원인데, 역대 최대 실적을 낸 실적에 비해 시가배당률은 0.7%에 그쳐 반발이 거셌다.

◆주가 상승 기대감 꺾였나...2000억 CB 조기상환 나와
또 지난 2021년 파라다이스가 발행한 2000억원 규모 전환사채(CB)도 발목을 잡는다. CB는 나중에 주식으로 전환할 수 있는 권리인데, 채권자가 그 전에 풋옵션(조기상환권)을 행사에 돈을 갚으라고 요구할 수 있다. CB 만기는 오는 2026년 8월이지만 조기 상환 청구는 지난 6월부터 가능했다. 조기 상환 청구가 가능해지자 지난 16일 2000억원 중 91억원을 조기 상환했다. 주가가 오를 것 같지 않으니 상환을 요구한 채권자가 나오고 있다는 뜻이다.

지난 1분기말 기준 파라다이스의 현금 및 현금성자산은 3227억원으로 지난해 말(6889억원) 대비 절반 수준으로 줄었다. 최고 5500억원대 럭셔리 호텔을 추진하기 위해선 부족한 자금 사정으로, 향후 추자 자금 조달도 필요할 수 있다.

이기훈 하나증권 연구원은 "연초만 하더라도 언론에 알려진 개발 금액이 약 4000억원 수준이었으나 공시를 통해 5000억~5500억원 규모로 상향되됐다"며 "충분한 현금을 보유하고 있긴 하지만 기 보유한 전환사채에 더한 추가적인 자금 조달 가능성을 우려하고 있으며 호텔 사업의 밸류에이션이 카지노보다 낮은 것도 사실이다"고 말했다.

syu@newspim.com

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