서울의 한 아파트 공사현장. (사진=연합뉴스)

국내 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위험노출액(익스포저)이 200조원에 육박한다는 회계법인 보고서가 나왔다.

삼정KPMG가 30일 발간한 ‘부동산PF 관련 주요 이슈와 향후 전망’ 보고서에 따르면 금융권의 2023년 부동산PF 대출 잔액은 135조 6000억원으로 집계됐다.

이는 3년 전인 2020년(92조 5000억원) 대비 46.6% 증가한 수준이다.

금융사들이 이 사업 다각화와 수익성 제고를 위해 PF 대출을 공격적으로 늘린 영향이다.

삼정KPMG는 시행사와 증권사 등의 신용공여 규모를 합치면 시장 참여자의 부동산PF 익스포져(위험노출액)는 200조원에 육박한다고 추정했다.

삼정KPMG는 “부동산PF 문제의 주요 원인은 고금리·고물가에 따른 부동산 경기 위축”이라며 “특히 지방 중심 부동산 경기 회복 가능성은 제한적”이라고 지적했다.

2022년 4사분기 29.5%까지 급락한 지방 초기 분양률은 2023년 4분기 70%로 여전히 수요가 부진하다.

삼정KPMG는 “시행사, 건설사, 2금융권, 신탁사 등이 실물시장과 금융시장을 통해 복잡다기하게 얽혀있다”며 “국내 부동산PF 시장에서 도미노식 위험 전이에 대한 우려가 크다”고 진단했다.

부동산PF 대출 연체율도 비은행권을 중심으로 높은 수준이다.

금융감독원에 따르면 2023년 말 전체 금융권 연체율은 2.7%로, 증권업(13.73%), 저축은행(6.94%), 여전(4.65%), 상호(3.12%), 보험(1.02%) 순으로 나타났다.

특히 지방 미분양으로 인해 저축은행 및 증권사의 경우 선순위 부동산PF 대출의 원금회수도 불확실하다.

건설사는 자금조달 부담과 함께 높아진 원자재 가격과 인건비 증가로 사업성이 저하되고 있다.

미분양이나 사업장 부실이 발생하면서 건설사와 증권사, 신탁사의 우발채무 현실화 가능성도 배제하기 어렵다.

시공사와 증권사의 신용보강 규모는 2024년 3월 기준 각각 17조 1000억원, 16조 9000억원에 달한다.

신탁사의 경우 책임준공형 관리형 토지신탁 관련 부담과 더불어 신탁계정대 증가에 따른 이자비용도 커지고 있다.

보고서는 부동산PF 시장 개선을 위한 이해관계자별 장단기 과제를 제시했다.

구체적으로 시행사와 시공사, 신탁사는 부동산PF 사업장의 수, 사업 형태와 금융 구조, 채권자 권리관계, 내외부 환경 변화 등을 면밀히 파악해 사업성 검토 및 가치 평가를 수행해야 한다고 조언했다.

건설사는 재무구조 개선 및 현금 확보를 위해 PF 사업장 정리 및 구조조정 방향을 사전적으로 고려하도록 했다.

저축은행·증권사는 본PF 전환이 어려운 브릿지론에 대해 충당금 100%를 적립한 뒤 신속하게 매각하고 금융사에는 연체율·부실채권 관리를 위한 건전성 개선 방안을 세워야 한다고 제안했다.